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張曉黎律師

高級合伙人律師

執業十余年,所辦理案件滿意率高。

北京京云律師事務所副主任,執業十余年,高級合伙人。

13651086033 房地產
辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高

公產房使用權法律是怎么規定的

來源:華律網整理 2019-05-06 5257 人看過
公產房是中國特殊體制下遺留下來的產物,公產房的“使用權”或稱“承租權”,與我國傳統福利住房分配政策和計劃經濟體制密切相關,它是政府對勞動者廣泛實行的變相工資分配方式。在住房制度改革以前,取得公產房使用權的承租人,必須符合一定的條件,一般要求是在國家機關或者國有企事業單位工作,其工作達到一定年限,組織上就會根據其工齡長短、職務高低、工作業績大小,家庭人口等諸多因素,確定分配給其家庭一定面積的房屋,并建立起職工與國家或單位之間的房屋租賃關系。公產房的使用權實際上隱含了價值,是職工多年工資中住房消費的補償,也是勞動力價值的組成部分。住房制度改革以后,符合一定條件公產房使用權被允許上市交易,并且限制條件呈逐步減少的趨勢。對于進入市場的公產房使用權,已經體現了市場交易價值。但是,由于法律對公產房使用權的性質界定不清,糾紛的解決缺乏統一的法律規范和裁判標準,加之住房政策帶有濃厚的地方特色,不同法院對此類案件的處理方式差異很大,當事人的合法權益不能得到及時有效保護。

公產房的“使用權”或稱“承租權”的性質,是理論和實務上爭議頗多的一個問題。大致有如下幾種觀點:一種觀點認為,該使用權屬于合同債權;一種觀點認為屬于用益物權;還有觀點認為,公產房使用權實質上具有用益物權的性質,但由于我國物權法沒有將其規定為法定的物權種類之一,受物權法定原則的制約,在現階段只能認為公產房使用權是一種高度物權化的債權,或者也可以將其視為一種屬性模糊的財產權。

如果認為公產房使用權是物權,實務中許多爭議的問題或將迎刃而解。既然公產房使用權是物權,自然可以作為遺產繼承,在原承租人死亡后,所有繼承人都有權要求實際取得公產房使用權的繼承人給予相應的補償,在房屋遇到拆遷時,也可以獲得與繼承份額相當的拆遷安置補償權益;在離婚的時候,也可以比照私有住房有關規則進行分割,由實際繼續承租的一方給予另一方補償;而對于強占公產房的案件,則無論經過多久,公產房使用權人都可基于物上請求權要求無權占有人返還房屋。

如果認為公產房使用權就是普通的基于房屋租賃合同而產生的債權,則很多問題要么面臨解釋的困難,要么會得出極其不合理的解釋結論。公產房使用權雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之后方能取得,但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權顯然具有重大區別。公產房使用權具有迥異于一般私有房屋租賃使用權的性質,其所具有的永續性、支配性、可轉讓性等特征,使其在性質上更接近于物權而非債權。將其界定為普通的合同債權,無法準確、全面地反映其法律特質。雖然公房使用權實質上具有用益物權的特征,但需要注意的是,由于我國物權法沒有將其規定為法定的用益物權種類,受物權法定原則的制約,將公房使用權界定為用益物權,在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。在公產房使用權的法律定性上,不宜突破物權法定原則。

鑒于此,筆者認為,將公房使用權界定為一種高度物權化了的特殊債權,較為可行,在適用法律的時候也相對容易些。實則,無論是債權還是物權,公產房使用權是一項具有財產價值的財產權,這一點應該是沒有疑問的。不可否認,在立法上承認公產房使用權的物權性質是最佳的解決方案,但在目前的法律框架下,做好法律解釋的工作才是處理公產房糾紛的當務之急。

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律師你好,我和我老公看上了一套二手房,想咨詢下買二手房簽合同需要注意事

法律顧問團律師5分鐘前回復:

可以買賣。注意事項如下: 一、未取得房產證回遷房能否買賣,買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效。 《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定:“下列房地產,不得轉讓:……(六)未依法登記領取權屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓,而在于方便行政管理,不屬于合同效力取締性規范。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》,即取得對房屋的準所有權,有權對其所安置的房屋進行處分。因此,只要雙方意思表示真實,不損害國家、集體或第三人利益,在取得《房地產證》之前,可以轉讓房屋,買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。 二、房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效 自從二手房市場出現至今,本來應由賣家來支付的營業稅、個人所得稅,卻通過約定轉嫁到了買家頭上,而熟悉二手房市場的人都知道,這是二手房交易市場的“潛規則”。對于房屋交易雙方的該項約定是否合法有效呢?房屋交易雙方的這種約定并不違反相關法律、法規的強制性規定。雖然我國稅收管理方面的法律、法規對于各種稅收的征收均明確規定了稅種、稅率、稅額及納稅義務人,但是并未禁止納稅義務人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人繳納稅款,即對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規定。因此,如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款,并不違反法律規定,也不損害國家利益,對其約定應認定為有效。 值得注意的是,回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納:一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費,另一次是原房主轉讓時產生的稅費,這兩次稅費應當如何承擔,應當在合同中予以明確約定。 三、特別需要注意的問題 上述幾點,一般的房屋買賣合同中也會涉及,但對于回遷房買賣合同,還需要尤其注意以下幾點,并約定相應的違約責任。 1、嚴防“一房數賣” 回遷房買賣無法辦理預告登記,這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。 當前我國民事立法采用的是債權形式主義的物權變動模式,即當事人之間存在著有效的債權合同并辦理了交付或者登記手續,才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規定,均應當是有效的合同。在此情形下,先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付,買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權,但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未占有房屋,依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。 因此,出賣人不得將房屋另行轉讓給他人,相應的違約責任的規制顯得十分重要。 2、一定要約定房產過戶和交房的時間 簽訂回遷房買賣協議時,出賣人并沒有取得房產證,無法辦理過戶手續。因此,一定要約定房產過戶的時間,實踐中雖然不能保證何時取得房產證,但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。 簽訂回遷房買賣協議時,要確定具體的交房時間,若在簽訂合同時就是現房,則可以約定繳納首付之日即為交房時間。 3、買方要留尾款 沒有房產證的房屋買賣存諸多風險,違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任,需要繳納法院訴訟費用、律師費,還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款),而賣方認為違約所得小于尾款時,買方的違約機會將會大大降低。當然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協議的簽訂,需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。 4、要求賣方的配偶簽名 實踐中,回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,根據婚姻法的有關規定,該房產應屬于夫妻共同財產,一方處分應當得到另一方的同意,否則可能產生兩類法律后果:其一,若房價上漲,而配偶借口不同意出賣房屋,則有可能產生無效的法律后果;其二,若在過戶之前,賣方夫妻離婚,則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況,只要賣方配偶簽名,并輔之以必要的條款,則基本上能夠預防。 5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字 因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性,在取得房產證之前,若賣方發生不測,該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此,回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中,要求賣方的第一順序繼承人簽字時,一定要注意說話的方式和技巧,以免不快。 四、“改合同”法律性質和法律后果 以上三大點,不管在簽訂回遷房買賣合同還是未取得房屋權屬證書的正規商品房買賣合同時,都是可以通用的,但在未取得房屋權屬證書的正規商品房買賣合同時,往往會涉及“改合同”的問題,那么“改合同”法律性質和法律后果是什么? 在法律上,“改合同”實際上是先解除上家與開發商的合同,再由開發商直接與下家簽訂新的商品房買賣合同以進行轉讓的行為。在商品房預售時,投資客(上家)想炒房,開發商也想匯集部分建設資金,雙方利益一致、一拍即合,有的投資者在最初購房時就跟開發商說好,讓他們在改合同時提供方便。而從簽合同到交房還有較長的一段時間,投資者簽合同后等到房價漲得差不多了,就抓緊在交房前把房子賣出去,不然等到辦證后再賣,5年之內要交5.5%的營業稅,減少了炒房的利潤;5年之后賣的話要長期占用資金,有違炒房初衷。為了盡快脫手,他們的出價一般比同期開發商的出價略低。 “改合同”實質上系利用房產轉讓合同這一合法形式,以掩蓋逃稅的非法目的,損害國家稅收利益,顯然違反合同法第五十二條的規定,應當歸于無效。 然而前文所述,未取得房產證回遷房(商品房)買賣合同是有效的,“改合同”確實不允許的,二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房產證回遷房(商品房)買賣合同可以等到上家取得房產證,并繳納有關稅費后,再轉讓給下家,該合同當然是有效的。也就是說,“改合同”條款是無效的,但不影響合同其它條款的效力。

身份證過期了 異地辦理身份證 沒有居住證怎么辦

法律顧問團律師5分鐘前回復:

身份證過期沒有居住證沒關系的,只要重新換領身份證即可。以下是身份證過期換領程序:(一)申報范圍:換領居民身份證,公民滿換證?;(二)申報材料:1、戶口薄;2、舊身份證;3、第二代居民身份證數碼照片回執(如屬半年內第二次換領二代證相貌無明顯變化的免提交照片回執);4、左右手各采一手指錄入指紋(通常采大拇指);(三)辦理流程:1、申請人本人持上述材料向派出所辦理換領居民身份證手續,同時可辦理申領臨時居民身份證手續;2、申請人在辦理換領居民身份證手續一個月后,憑及辦證回執到受理單位領取新證。屬換領居民身份證的,還須上繳原居民身份證;注:受理時發放回執。(四)辦理期限:換領居民身份證為一個月;(五)收費標準:申換領20元/證。擴展資料身份證過期多久會注銷?身份證的有效期,是指身份證從發證時間到使用期限結束的這段時間。身份證有效期結束后,公安機關會將身份證信息注銷,為不影響正常使用,居民應在有效期滿之日的3個月前到戶口所在地的派出所重新申報換領新證。身份證到期就會自動注銷,居民應在有效期滿之前到戶口所在地的派出所換領新證。身份證丟失后,本人應盡快攜帶戶口簿到戶籍所在地的公安分局戶政大廳,進行丟失補證的申報。

身份證過期了異地辦理沒有居住證怎么辦

法律顧問團律師6分鐘前回復:

身份證過期沒有居住證沒關系的,只要重新換領身份證即可。以下是身份證過期換領程序:(一)申報范圍:換領居民身份證,公民滿換證?;(二)申報材料:1、戶口薄;2、舊身份證;3、第二代居民身份證數碼照片回執(如屬半年內第二次換領二代證相貌無明顯變化的免提交照片回執);4、左右手各采一手指錄入指紋(通常采大拇指);(三)辦理流程:1、申請人本人持上述材料向派出所辦理換領居民身份證手續,同時可辦理申領臨時居民身份證手續;2、申請人在辦理換領居民身份證手續一個月后,憑及辦證回執到受理單位領取新證。屬換領居民身份證的,還須上繳原居民身份證;注:受理時發放回執。(四)辦理期限:換領居民身份證為一個月;(五)收費標準:申換領20元/證。擴展資料身份證過期多久會注銷?身份證的有效期,是指身份證從發證時間到使用期限結束的這段時間。身份證有效期結束后,公安機關會將身份證信息注銷,為不影響正常使用,居民應在有效期滿之日的3個月前到戶口所在地的派出所重新申報換領新證。身份證到期就會自動注銷,居民應在有效期滿之前到戶口所在地的派出所換領新證。身份證丟失后,本人應盡快攜帶戶口簿到戶籍所在地的公安分局戶政大廳,進行丟失補證的申報。

我想問一下這個廉租房怎么申請,需要準備什么資料

法律顧問團律師7分鐘前回復:

依據相關規定廉租房申請條件如下: 1、申請人具有5年以上當地城市常住戶口; 2、申請人必須是當地民政部門認定的低收入家庭或最低收入家庭; 3、申請人家庭人均住房建筑面積在15平方米以下且家庭住房總建筑面積在50平方米以下; 4、申請家庭成員之間有法定的贍養、扶養或撫養關系,并一起共同生活的; 5、申請人及其家庭成員經當地房管部門確認他處沒有住房的。 以上條件摘自《廉租房保障辦法》,屬于全國通用基本申請條件,各地區可能會根據自身情況附加其他條件。 廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式,向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。

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